建売住宅の集客において、広範囲にチラシをバラまいたりしていませんか？
または商圏分析をせず適当な地域にポスティングを行っていませんか？
地域を絞る事でより効率的な営業・マーケティング活動を行えます。
今回は『建売住宅の商圏分析レポート① 福岡県筑紫野市西鉄二日市駅近辺』ということで、エリアマーケティング分析を行います。
分析を行う前に、皆様に質問です！
皆様が、マーケティング施策を行う際、最初に何を行いますか？
思い付きのマーケティングや販促施策をしていませんか？
「う～ん確かに、社長や上司の鶴の一声で販促施策が決まるな～」
と言う会社が多く見受けられます。
それでは、効果のあるマーケティングは行えません。
まず、最初に行う事は
「どこの誰に？」「何を？」「どのように売るか」の３つを決める事です。
これを事業領域の設定と言いまして、マーケティングの基本になります。
「どこの誰に？」「何を？」「どのように売るか」を分かりやすく分解すると
どこの？→エリアを決める
誰に？→ペルソナを決める
何を？→商品（製品とその価値を決める）
どのように売るか？→マーケティング施策を決める
という定義になります。
今回のレポートは「建売住宅の商圏分析レポート」ですので、
「どこの？」という部分についてお話します。
不動産・住宅関係のマーケティングは、半径〇キロメートル以内と商圏が決まっています。
チラシを撒くにしても、ポスティングを行うにしても、商圏を間違うと効果がありません。
エリアを絞り込む事で、広告の費用対効果が上がります。
エリアを絞り込むとその地域で圧倒的シェアが高まり認知が上がります。
例えば、自社商圏のどこを見ても同じ看板がある。
その近辺に住んでいる人は毎日毎日その看板を見るので、段々とその看板メッセージが刷り込まれていきます。
結果、この地域に関して御社の知名度は圧倒的に上がっていきます。
知名度が上がると競合他社を排除できるようになります。
地域を絞り込み圧倒的に広告をする事で、成果は確実に上がります。
それでは商圏分析をスタートします。
場所は、「福岡県筑紫野市西鉄二日市駅」でお話しします。(知らない方失礼します)
当社も使っているゼンリンさんの商圏分析クラウド「マケプラ」を使ってお話しを進めていきます。
下記は西鉄二日市駅から半径500Mを分析した場合のグラフです。
ではグラフを左上から見ていきましょう。
１・ライフスタイル
まず、ライフスタイルの説明をします。
こちらはゼンリンさんが、国勢調査のデータなどから町丁字等の小さな地域を一つの単位とし、
そこに居住する人々の特性（ライフスタイル）の共通性を表す手法としてグループ分けしています。
同じジャンルないしタイプのエリアであれば、地理的に遠く離れた場所であっても生活様式や消費行動が似通った居住者特性（ライフスタイル）を持つと考えられ、エリアマーケティングの新たな視点における分析ツールとして活用されています。
西鉄二日市駅近辺は「ローカル郊外」にプロットされます。
「ローカル郊外」とは、郊外の団地や住宅街に夫婦や単身で住むグループで子供は少ない。というカテゴリになります。
なんとなく想像つきますか？
２・人口・世帯数
こちらは自社が戦う商圏にどんな人が住んでいるのか？ を見える化したものです。
西鉄二日市駅半径500Mの総人口は6,525人です。世帯数は3,386世帯です。
人口では40代が突出していますね。
20代が他の地域より突出して多いのは、近隣に大学が多いからだと推測できます。
下記は同じ西鉄太宰府線の平均比べたグラフです。
左：西鉄二日市駅半径500M
右：西鉄二日市駅を含む太宰府線全駅
他の西鉄太宰府線と比べて20~40代は多いですね。
御社が建てた物件コンセプトと合っていますか？
物件を立てる時には、綿密に商圏分析しても、販促の時は分析をしていない会社も多いようです。
最初にお話した通り「思い付きのマーケティング」にはサヨナラしてしっかり施策を練りましょう。
３・年収・世帯人員・住宅の建て方
では、最後に年収・世帯人員・住宅の建て方を見てみましょう。
まずは、年収から見ていきましょう。
右上の青の部分が年収300万円未満です。
この層が圧倒的に多く、40%もありますね。
水色の部分年収300万円～500万円は30%です。
合わせると年収500万円未満で70％を占めます。
黄緑の年収500万円～700万円は535 世帯16%しかありません。
ターゲットがこのゾーンの場合は、535世帯に向けて広告を打ちましょう。
次に世帯人員を見てみましょう。
右側の青の部分が単身で1,699世帯、全体の50%あります。
先ほどお話した通り学生が多い街なのでこのような結果になります。
水色の部分は2人で820世帯、全体の24%あります。
老後の方又は新婚家庭の方が多いと仮説が立てられます。
黄緑の部分は3名で433 世帯、全体の13％であり、緑の部分が4人で317 世帯、全体の10%となっています。
合わせて750世帯、23%です。
建売住宅の場合、この2つの層を狙いに行きたいはずです。
この750世帯に対してどのような施策を考えますか？
最後に住宅の建て方を分析します。
一戸建ては929 世帯28%と少なく、共同住宅が2,339 世帯71%と多い地域になります。
建売住宅販売するならば、チャンスはある商圏だと分析できます。
おまけですが、この「マケプラ」。
類似する商圏も抽出できます。西鉄二日市駅と類似するのは福岡で言えば、
主に北九州市が多いですね。
二日市駅近辺でうまくいったマーケティング施策を、北九州市で試すのも面白いですね。
西鉄二日市駅近辺で建売住宅をするならば、
・年収が高くない
・比較的40代以下が多い
・総人口も多い
という事で、建売住宅を販売する地域としてのおススメ度
★★★★です。（★5が満点）
当社では建売住宅様のエリアマーケティングサポートを行っています。
こんなお悩みありませんか？
・新聞折込からの集客がいまいち・・・
・ポスティングしているが捨てられているかも・・・
・販促物の効果を問われるがなかなか成果の出る販促物がない・・・
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そのようなお悩みを解決できるサービスもございますので、お気軽にご相談ください。
